住宅ローン金利が3％になっても払える？購入前にやるべき返済ストレステスト

住宅ローンを検討するとき、「今の金利なら毎月返済できそう」と考える人は多いでしょう。

しかし、変動金利の住宅ローンは、契約時の適用金利が完済まで続くとは限りません。

住宅購入前に確認したいのは、現在の金利で返済できるかだけでなく、将来金利が上がっても生活を維持できるかという点です。

例えば、4,500万円を35年間、元利均等返済で借りる場合、金利0.625％なら毎月返済額は約11.9万円ですが、金利3％なら約17.3万円になります。

その差は月約5.4万円。年間では約64.6万円です。

もちろん、これは金利が将来3％になるという予測ではありません。3％は、住宅購入前に返済余力を確かめるためのストレステスト条件の一例です。

この記事では、金利別の返済額を比較しながら、教育費・車・住宅維持費・収入減少なども考慮した「住宅ローン返済ストレステスト」の方法を解説します。

借入額や家計を入力して試せるシミュレーターも用意しました。

住宅ローン金利が3％になると返済額はいくら増える？

住宅ローンの毎月返済額は、借入額・金利・返済期間・返済方法によって決まります。

金利が上昇すれば、同じ借入額と返済期間でも、必要な返済額は大きくなります。

まずは4,500万円を35年間で返済するモデルケースを見てみましょう。

4,500万円・35年ローンの金利別返済額

※借入額4,500万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし。各金利が借入当初から完済まで一定だった場合の概算です。総返済額には借入時の手数料、保証料、保険料などを含みません。金額は端数処理により表示値の単純な掛け算と一致しない場合があります。

0.625％と3％を比べると、毎月返済額は約5.4万円増えます。

これは、毎月の食費や教育費、車の維持費などに使えるお金が、それだけ減る可能性があるということです。

また、表の総返済額は、各金利が35年間変わらないと仮定した比較です。実際に変動金利が途中で上昇した場合の総返済額を表しているわけではありません。

重要なのは、金利上昇による差額を家計が吸収できるかどうかです。

金利が2倍になったら返済額も2倍になる？

いいえ。金利が2倍になっても、毎月返済額が単純に2倍になるわけではありません。

住宅ローンの毎月返済額には、借りた元金を返す部分と利息を支払う部分があります。

金利が上昇すると利息負担が増えますが、毎月返済額全体が金利と同じ倍率で増える仕組みではありません。

ただし、金利上昇の影響が小さいという意味でもありません。

特に借入額が大きい場合や、返済期間が長い場合は、月々の負担増が家計に与える影響を無視できません。

金利3％を想定する意味は？将来の金利予想ではない

住宅ローンの金利が今後どうなるかを正確に予測することはできません。

それでも、住宅購入前に複数の金利で返済額を試算することには意味があります。

例えば、次のように段階的に確認できます。

• 金利1％：現在の想定金利より少し高い条件で、家計にどの程度の余裕があるか
• 金利2％：毎月返済額が増えた場合も、教育費や住宅維持費を支払えるか
• 金利3％：さらに厳しい条件でも、生活費や必要な貯蓄を確保できるか

ここでの3％は、金利の到達予想や、誰にとっても適切な唯一の基準ではありません。

家計によっては2％でも厳しい場合があり、反対に3％を超える条件まで確認した方がよい場合もあります。

ストレステストは、将来の金利を当てるためではなく、借入額の限界を知るために行います。

実際に変動金利が0.625％から1.275％まで上昇した例

変動金利の適用金利は、実際に変わることがあります。

例えば、当初0.625％で借りた住宅ローンについて、その後の通知で1.025％から1.275％への変更が示された例があります。

項目	内容
当初の適用金利	年0.625％
変更前の適用金利	年1.025％
変更後の適用金利	年1.275％
今回の変更幅	＋0.25ポイント

当初の0.625％と1.275％を比べると、金利水準は約2倍です。

ただし、適用金利が約2倍になったからといって、毎月返済額も約2倍になるわけではありません。

実際の返済額への影響は、金利変更時点の借入残高、残りの返済期間、返済方式、契約上の返済額見直しルールによって変わります。

この例から分かるのは、契約時の金利だけで将来の返済計画を考えるべきではないということです。

※上記は個別の借入事例であり、すべての住宅ローンが同じように金利変更されることを示すものではありません。

住宅ローンの返済ストレステストをやってみよう

返済ストレステストとは、金利上昇や収入減少などの厳しい条件を仮定し、住宅ローンを返済しながら生活を維持できるか確認することです。

住宅ローンの返済額だけを比較するのではなく、住宅の維持費、生活費、目標貯蓄額を差し引いた後にお金が残るかまで確認します。

入力して確認｜返済ストレステスト・シミュレーター

借入額や返済期間、毎月の手取り収入、生活費などを変更すると、金利別の返済額と家計余力を比較できます。

ストレステストの結果はどう読む？

初期設定では、毎月の手取り収入50万円から、生活費23万円、住宅維持費4万円、目標貯蓄8万円を差し引くと、住宅ローン返済に使える予算は15万円です。

金利0.625％なら毎月返済額は約11.9万円なので、目標貯蓄を確保した後も約3.1万円残ります。

一方、金利3％なら返済額は約17.3万円となり、月約2.3万円不足します。

この場合、借入額を減らす、生活費を見直す、貯蓄計画を調整するなどの検討が必要です。

ただし、貯蓄をゼロにして借入額を維持するのでは、将来の支出に対応できなくなる可能性があります。

住宅ローンを払った後も、必要な貯蓄を続けられるかが重要です。

返済ストレステストの8ステップ

① 現在想定している借入額を決める

まずは購入予定物件の価格ではなく、実際に借りる予定の住宅ローン金額を確認します。

頭金や購入諸費用も考慮して、借入予定額を整理しましょう。

② 現在想定している適用金利で計算する

金融機関から案内されている適用想定金利で、毎月返済額を試算します。

この金額が、家計にとっての出発点になります。

③ 金利1％・2％・3％でも計算する

同じ借入額と返済期間で、金利を変えて比較します。

1％で余裕があっても、2％では貯蓄が減り、3％では赤字になるかもしれません。

どの水準で家計が厳しくなるかを確認することが大切です。

④ 固定資産税・修繕費・保険料を加える

住宅を所有すると、住宅ローン以外にも費用が発生します。

固定資産税や都市計画税、火災保険、設備交換費用、外壁・屋根の修繕費などを月額換算して考えましょう。

マンションなら管理費や修繕積立金、駐車場代も確認が必要です。

⑤ 教育費・車・生活費・老後資金を加える

住宅ローンは長期間の支払いです。

子どもの進学、車の買い替え、生活費の上昇、老後資金の積み立てなど、将来の支出を見込んでおく必要があります。

特に現在の生活費だけを基準にすると、教育費が増える時期の負担を見落としやすくなります。

⑥ 共働きなら収入減少も試す

共働き世帯は、現在の世帯収入がずっと続くとは限りません。

育休、時短勤務、転職、病気、退職などによって、一時的または長期的に収入が減る場合があります。

シミュレーターの「毎月手取り収入」を減らして、返済余力がどう変わるか確認してください。

⑦ それでも貯蓄を続けられるか確認する

毎月の収支がプラスでも、貯蓄ができなければ、急な出費に対応しにくくなります。

生活防衛資金、教育資金、住宅修繕費、老後資金などを考慮し、毎月必要な金額を残せるか確認しましょう。

⑧ 厳しければ借入額を下げる

ストレステストで家計に余裕がないと分かったら、住宅ローンの借入額を見直します。

物件価格を下げる、購入時期を調整する、住宅の広さや設備の優先順位を見直すなどの方法があります。

返済期間を延ばせば毎月返済額を抑えられる場合がありますが、総返済額や完済年齢にも注意が必要です。

住宅ローン返済額だけを見てはいけない理由

住宅ローンの審査では、年収などをもとに借入可能額が判断されます。

しかし、金融機関が貸してくれる金額が、その家庭にとって無理なく返済できる金額とは限りません。

特に次の費用は、住宅購入後も続く支出として考える必要があります。

固定資産税・都市計画税

住宅を所有すると、土地や建物に対して固定資産税などがかかります。

新築住宅では一定の要件で税額が軽減される場合がありますが、軽減期間が終了すると負担が増えることがあります。

購入時の説明にある税額が、将来も続くとは限りません。

住宅の修繕費・設備交換費用

戸建て住宅では、外壁・屋根の補修、給湯器や水回り設備の交換などが必要になります。

マンションでは修繕積立金の増額や一時金が必要になる場合もあります。

毎月発生しない支出でも、将来必要になる費用は積み立てておきましょう。

教育費

教育費は子どもの成長に伴って変化します。

保育園・幼稚園の時期と、中学・高校・大学進学時では、必要な費用が大きく異なる場合があります。

住宅ローン返済と教育費のピークが重なることも考慮してください。

車の購入費・維持費

車が必要な地域では、車両購入費だけでなく、自動車税、保険料、車検、タイヤ交換、燃料費などが発生します。

数年ごとの買い替え費用も、長期的な家計計画に含めましょう。

老後資金

住宅ローンの返済期間を長くすると、退職後まで返済が続く可能性があります。

現在の収入で返済できても、退職後の年金収入では負担が重くなることがあります。

借入時には、完済予定年齢と老後の収入・支出も確認することが重要です。

共働き世帯は「片方の収入が減った場合」も試す

共働き世帯では、2人分の収入を前提に住宅ローンを組むケースがあります。

しかし、育休・時短勤務・転職・退職などによって、世帯収入が減る可能性もあります。

例えば、現在の手取り世帯収入が月50万円でも、一時的に40万円になった場合、住宅ローンの返済余力は大きく変わります。

次の3パターンを試してみましょう。

• 現在の世帯収入が続く場合
• 世帯の手取り収入が20％減る場合
• 片方の収入が大きく減る、または一定期間なくなる場合

片方の収入が減ると同時に、保育料や医療費などが変わる場合もあるため、支出も合わせて調整してください。

収入減少時にすべての貯蓄を取り崩す計画では、長期的な不安が残ります。

5年ルール・125％ルールがあれば金利上昇も安心？

変動金利の住宅ローンには、金融機関や商品によって「5年ルール」「125％ルール」が設けられている場合があります。

5年ルールとは

一定の元利均等返済型の変動金利ローンでは、適用金利が変わっても、毎月返済額の見直しを原則5年ごとにする仕組みがあります。

ただし、毎月返済額が変わらなくても、金利が上がると返済額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。

125％ルールとは

返済額の見直し時に、見直し後の毎月返済額を従来の125％までに抑える仕組みです。

例えば、従来の返済額が月10万円なら、見直し後の返済額は原則12万5,000円を超えないという考え方です。

ただし、これは金利や利息の増加を125％までに制限する制度ではありません。

金利上昇が大きい場合、元金の返済が進みにくくなったり、未払利息が発生したりする可能性があります。

また、最終返済時に残額が生じる場合の取扱いにも注意が必要です。

5年ルール・125％ルールは、すべての金融機関や住宅ローン商品に共通する仕組みではありません。

変動金利でも、これらのルールが適用されない商品があります。また、元金均等返済では適用されない場合があります。

借入前に、金融機関の商品説明書や契約条件を確認しましょう。

参考：三菱UFJ銀行｜住宅ローンの5年ルール・125％ルールについて

金利上昇に耐えられない場合はどうする？

ストレステストの結果、金利2％や3％では家計が厳しいと分かった場合、住宅購入を諦めるしかないわけではありません。

購入予算や住宅ローンの組み方を見直すことで、返済負担を調整できる可能性があります。

① 借入額を下げる

最も直接的な方法は、住宅ローンの借入額を減らすことです。

物件価格を見直す、土地や建物の条件を調整するなど、購入計画全体から考えましょう。

借入額を下げれば、金利が上昇した場合の返済負担も抑えられます。

借入可能額と無理なく返せる額の違いは、こちらの記事でも詳しく解説しています。

住宅ローンはいくら借りられる？借りられる額と返せる額の違い

② 頭金を調整する

自己資金を頭金に回せば、借入額を減らすことができます。

ただし、手元の預貯金を減らしすぎると、購入後の生活防衛資金が不足するおそれがあります。

頭金を増やすことだけを優先せず、諸費用や緊急時の資金を確保したうえで判断しましょう。

③ 固定金利も比較する

将来の金利上昇が家計に与える影響を抑えたい場合は、全期間固定金利も比較対象になります。

全期間固定金利なら、契約条件に従って借入期間中の金利が固定されるため、変動金利のような適用金利上昇の影響を受けません。

一方、借入時点では変動金利より金利が高い場合があり、当初の返済負担が大きくなる可能性があります。

固定金利が必ず有利、変動金利が必ず不利というわけではありません。

金利タイプごとの特徴を理解し、自分の家計とリスク許容度に合う方法を選びましょう。

④ 複数の金融機関を比較する

住宅ローンは、金融機関によって適用金利、事務手数料、保証料、団体信用生命保険の保障内容、金利変更時の取扱いなどが異なります。

同じ借入額でも、総負担や契約条件が変わる可能性があります。

まずは無理のない借入額を決め、そのうえで複数の金融機関を比較しましょう。

事前審査を受ける金融機関の選び方については、こちらの記事も参考にしてください。

住宅ローン事前審査はどこで受ける？銀行・ネット銀行・比較サービスの違い

住宅ローンは「今払える額」ではなく「上がっても払える額」で決める

住宅ローンを借りるとき、銀行の審査に通る金額を基準に購入予算を決めたくなるかもしれません。

しかし、借入可能額いっぱいまで借りる必要はありません。

住宅ローンは、借りた後の生活を何十年も支える家計の一部です。

返済を続けながら、教育費や住宅修繕費、車の買い替え費用、老後資金なども準備する必要があります。

また、将来の昇給や投資収益が予定どおり得られるとは限りません。

ボーナスも業績や勤務先の状況によって変わるため、毎月の返済計画をボーナスに依存させすぎないことが重要です。

住宅ローンの借入額は、今の低い金利で払える金額ではなく、金利上昇や収入減少が起きても生活を維持できる金額から考えましょう。

住宅ローン金利上昇についてよくある質問

Q. 変動金利は将来3％になりますか？

将来の金利を確実に予測することはできません。この記事の3％は予測値ではなく、返済余力を確認するための仮定です。

Q. 金利が3％になっても返済できれば安全ですか？

それだけで安全とは判断できません。収入減少、教育費の増加、住宅修繕費、老後の収入変化なども確認する必要があります。

Q. 5年ルールがあれば、5年間は金利上昇の影響がありませんか？

いいえ。適用される商品では毎月返済額が一定期間変わらない場合がありますが、金利上昇によって利息の割合が増え、元金の返済が遅くなる可能性があります。

Q. 金利上昇に備えて、最初から固定金利を選ぶべきですか？

一律には決められません。固定金利と変動金利では、当初の返済負担や将来の金利変動リスクが異なります。家計の余裕、借入期間、リスク許容度を踏まえて比較しましょう。

Q. 投資で資産を増やしながら住宅ローンを返す方法はどうですか？

投資と住宅ローン返済を両立することはできますが、投資収益は保証されません。投資で利益が出ることを前提に、返済可能額を大きく見積もるのは避けましょう。

まとめ｜金利3％は予測ではなく、借入額を見直すためのテスト条件

住宅ローン金利が将来どこまで上がるかは分かりません。

だからこそ、住宅購入前に複数の金利で返済額を試算し、家計にどの程度の余裕があるか確認することが大切です。

• 現在の金利だけで借入額を決めない
• 金利1％・2％・3％で返済額を比較する
• 住宅ローン以外の住宅維持費も計算する
• 教育費・車・老後資金を考慮する
• 共働きなら収入減少ケースも試す
• 返済後も必要な貯蓄を続けられるか確認する
• 厳しい場合は借入額や物件予算を見直す

住宅ローンで大切なのは、借りられる金額の大きさではなく、長期間にわたって無理なく返済できることです。

購入前に返済ストレステストを行い、家計に合った借入額を考えてみましょう。

※この記事の計算は一般的な元利均等返済の簡易試算です。実際の返済額、金利変更、未払利息、借入条件などは金融機関・商品によって異なります。契約前に商品説明書や返済予定表をご確認ください。

参考情報

• 国土交通省｜住宅ローンの金利リスクの普及啓発について
• 住宅金融支援機構｜住宅ローンシミュレーション
• 三菱UFJ銀行｜返済方法の選び方